Денис Перковский: чем сегодня интересен рынок недвижимости Испании (расшифровка доклада)

Как построить дом за рубежом

Купить или арендовать недвижимость за границей

Доклад генерального директора компании «Рунига» Дениса Перковского на Конгрессе INFOREAL был посвящен спросу со стороны нерезидентов, в частности россиян, на недвижимость Испании и текущему положению дел на рынке этой страны.

Почему россиян интересует Испания? Эта страна является примером массового спроса со стороны нерезидентов. Испания привлекательна своим уникальным климатом, географическим расположением, низкими по сравнению с другими европейскими странами ценами, ипотечной программой и обширным объемом предложения недвижимости.
До 2008 года ситуация на рынке развивалась бурными темпами. Прирост стоимости достигал 20% в год, объем нового строительства – до 600 тысяч единиц жилья в год. С развитием продаж строительный рынок начал конкурировать с туризмом. Около 30% ВВП приходилось именно на строительный сектор. Мультипликатор ВВП достиг 2,5. Все это происходило до тех пор, пока не наступил 2008 год.
Мировой финансовый кризис внес корректировки. В частности, падение продаж жилья составило 40%. Это в первую очередь связано с тем, что предложение недвижимости не имеет возможности быстро и оперативно реагировать на изменения в спросе. Поэтому, пока продавцы, строительные компании, физические лица и риэлторы приходили к общему знаменателю, в течение 2008 года ситуация ухудшалась.
В 2009 году дела пошли несколько лучше, решение найдено. Вместе с изменением количества сделок мы видим изменение и структуры сделок. Если в докризисный период на вторичный рынок приходилось свыше половины всех сделок, то в последние два года мы видим обратную ситуацию: доля первичного рынка постоянно растет. С чем это связано? Во-первых, со снижением стоимости объектов на первичном рынке на 30%, в некоторых случаях на 40%. Данное снижение привело к тому, что ценовая разница между первичным и вторичным рынками существенно сократилась. Причем качество первичного жилья выше, поэтому его стало покупать еще интересней и прибыльней.
Теперь посмотрим, каково поведение иностранных покупателей на рынке недвижимости Испании. Мы возвращаемся к главным критериям, по которым покупатель выбирает ту или иную страну. Иностранцы в первую очередь ищут благоприятный климат, близость к морю, приемлемый уровень цен и качества. Поэтому 40% всех сделок нерезидентов приходится на восточное побережье Испании, в частности на Каталонию и Валенсию. Причем на эти же регионы приходится 25% всего внутреннего спроса на рынке недвижимости Испании.
В настоящее время средняя стоимость сделки в стране составляет €180 тыс., в регионе Валенсия – €154 тыс., в Каталонии – €240 тыс. Согласно статистике Министерства недвижимости Испании, на сделки до €300 тыс. приходится 90% всех продаж. Перспективы развития этих регионов колоссальны. На них приходится около 150 тысяч единиц нового жилья. Какого-либо значительного прироста нового жилья не ожидается. Поэтому предложение становится все более ограниченным.
Строительные компании в виду будущего роста доли первичного рынка заинтересованы в формировании искусственного дефицита нового жилья. Именно дефицит предложений на рынке, безусловно, скажется на поддержании нынешнего уровня цен.
Немаловажный фактор формирования этого дефицита – банковское финансирование. Ранее банки предоставляли огромные кредиты, вплоть до 70–80% от стоимости проекта. В настоящее время банковских сделок мало. Соответственно, капитал, который может быть вложен в формирование нового предложения, невелик.
Наши рекомендации покупателю для сохранения его времени и денег заключаются в следующем: приобретать на первичном рынке. Потому что банки, ранее готовые финансировать покупку на первичном и вторичном рынках на равных условиях, теперь готовы предоставлять кредиты только на первичный рынок. Разница между объемами кредитования этих рынков составляет 20%. Причем на первичный рынок приходится максимум – кредит предоставляется на 50% от стоимости сделки ипотеки. Поэтому, покупая первичное жилье, покупатель получает возможность приобрести качественное жилье по приемлемой цене с использованием банковского кредита.

Читайте также  Есть мнение: на недвижимости в Словении зарабатывают в среднем 7%, но можно и 25%