Не так дешево, как хотелось

Как построить дом за рубежом

Купить или арендовать недвижимость за границей

Латвийский рынок элитной жилой недвижимости пережил прошедшим летом определенный всплеск интереса со стороны потенциальных покупателей. Из иностранцев особую активность проявляли россияне. Вот только домой большинство из них уехали ни с чем.

Главная причина — реальные цены оказались значительно выше тех, которые себе придумали покупатели.

Разгоняя волну

Для определения элитности или неэлитности той или иной недвижимости используется довольно много критериев. И для каждой страны они свои. В латвийском случае элитность объекта, как кажется «м2», определяют прежде всего его местоположение и качество. Старая Рига, Юрмала и Тихий центр (он еще именуется Посольским районом) — вот места, которые чаще всего фигурируют в обзорах «о состоянии дел в элитном сегменте». Редкий частный дом или квартира, которые стоят больших денег и подпадают под статус элитного, располагаются  в других местах. Есть, конечно, еще, допустим, поселок Балтэзерс. Но он носит характер, так сказать, «внутреннего латвийского пользования». Покупатели из-за границы им интересуются мало. Может, поэтому в обзорах элитной недвижимости его упоминают довольно редко. Также поступим и мы.
Прошлогоднее лето, как признавались маклеры, работающие в дорогом сегменте, не оправдало  надежд. Уровень сделок с этой недвижимостью был минимальным. Несмотря на продолжавшееся падение цен, столь же безрадостная картина наблюдалась и минувшей зимой и весной. Однако где-то с июня информационные ленты запестрели сообщениями,  формирующими общий положительный фон: рынок просыпается! Особенно яркой и резонансной строкой по латвийским и российским интернет-порталам и печатным изданиям пролетела новость о покупке квартиры в юрмальском проекте Aristo российской светской львицей Ксенией Собчак. Эта информация при подаче читателям обрастала подробностями о том, кто еще из российских звезд прикупил себе жилье на Рижском взморье. И неважно, что сделали они это не сегодня, не вчера и даже не два года назад.
Уже в конце августа разгонять информационную волну продолжил пресс-релиз компаний Gordon Rock и RD Global с ярчайшим и многообещающим заголовком:  «Три четверти покупателей латвийской недвижимости — из России и стран СНГ». Вот так и никак иначе! Отличный посыл, учитывая то, что в восприятии обывателей россияне если уж и покупают, то непременно все самое дорогое. Это только потом, по прочтении пресс-релизов и изучения статистики, выяснялось, что на долю иностранцев пришлось только 3,13% от всех зафиксированных в  первой половине 2009 года сделок с недвижимостью Латвии. Все остальное — это местные покупатели. А вот из указанных 3,13%  три четверти и есть те самые россияне и граждане других стран СНГ.
Спасибо тому, что есть
Так какова же ситуация в действительности? С таким вопросом «м2» обратился к маклерам, специализирующимся на работе с дорогой недвижимостью. «Если говорить о доле иностранцев и латвийцев в приобретении дорогой недвижимости в нашей стране, то можно сказать, что наблюдается паритет. То есть и тех, и других где-то поровну. Только надо понимать, что о сотнях и тысячах сделок в этом сегменте сейчас говорить не приходится. Хотя мы уверены: ситуация в элитном секторе не такая уж и трагичная. Покупки-продажи есть. Итоги работы нашей компании летом оцениваем положительно — это полтора десятка сделок. Покупателей находят хорошие объекты — то есть те, чьи владельцы готовы уступать до определенного уровня. Как дела в Aristo? Безусловно, сделанная Ксенией Собчак покупка привлекла к нему интерес. Просмотров было довольно много, и можем говорить о том, что близятся к завершению переговоры о продаже еще пяти квартир. Увидел и купил — по этому принципу сейчас не происходит ни одной сделки. Обычно переговоры идут месяцами, и обе стороны подключают к ней своих адвокатов», — признается совладелица компании Immostate Илзе Мазуренко.
В портфеле компании InterHaus — несколько престижных юрмальских новостроек. В том числе расположенные на так называемой первой линии. По словам представителя девелоперской структуры Александра Ефимова,  прошедшее лето принесло им семь сделок по продаже квартир. Оценка такого результата — «нормально». Разумеется, никто не отказался бы от большего, но  благодарны и за то, что есть. Примечательно, что три продажи прошли в одном из самых дорогих девелоперских проектов InterHaus на курорте — в Jūrmalas Vilnis. Когда-то запрашиваемая за пентхаусы (на 7-м этаже) цена зашкаливала за 9 000 евро за кв. м. По информации «м2», в сделках прошедшего лета речь шла о квартирах без отделки на третьем этаже. В результате долгих переговоров стороны пришли к компромиссу на уровне 3 000 евро за кв. м.    
«Смотрели объекты довольно часто. Но думаю, что настоящий сезон торговли начнется только сейчас. Потому что в город после отдыха возвращаются и латвийские предприниматели, и иностранные бизнесмены, которые имеют в нашей стране свое дело. Те, кому нужно хорошее жилье, прекрасно понимают: нынешние цены близки к своему минимальному значению. Следовательно, пришло время покупать», — делится своими наблюдениями директор компании M2 Capital Павел Моисеев.
Одно из рижских бюро Ober Haus прописано на «туристической» улице Смилшу, что в Старой Риге. «Определенную активность почувствовали где-то месяца три назад. Но клиенты — это те, кто приходит к нам уже по каким-то личным каналам или «через рекламу». А вот таких, которые, прогуливаясь по Старой Риге, заметили бы наше бюро и зашли, так сказать, с улицы, мало. Хотя в былые годы их было много», — рассказывает  специалист компании Ober Haus Александр Свиридов.
«Довольно слабо покупатели интересовались жильем в Старой Риге. Чуть более активно изучались варианты приобретения жилой недвижимости в Центре и Юрмале, — отмечает член правления NĪRA Fonds Евгения Маркова. — Только одно дело — активность просмотров и совсем другое — покупка. Из сотни клиентов, которым маклеры нашей компании демонстрировали элитные объекты, с десяток уже ехали с четкой мыслью о покупке. Однако в реальности, дай бог, если будет заключено два-три договора».
Если коротко резюмировать общие впечатления от беседы с латвийскими маклерами, то необходимо признать: активность со стороны потенциальных покупателей выросла. Активность ПРОСМОТРОВ. Увеличилось и число сделок, но без сумасшедшего ажиотажа. Выбирают объекты потенциальные покупатели очень тщательно. Так, по словам Илзе Мазуренко, этим летом у них был клиент, который прежде чем сделать свой выбор, изучил почти 60 квартир. Вообще редкий среднестатистический покупатель ограничивается десятком просмотров. Причин тому несколько. Главная — практически все ищут жилье для себя. А потому стараются просмотреть максимальное количество вариантов, чтобы получить наиболее полное представление о рынке предложений и выбрать приглянувшееся. Плюс не всегда удается договориться с продавцом о цене. Она часто оказывается гораздо выше той, на которую готовы потенциальные покупатели.
Цена вопроса
О том, что в Латвии кризис, знает уже весь мир. В международных отчетах пишут, что у нас недвижимость подешевела относительно пиковых показателей на 70%. И как признаются латвийские маклеры, в головах иностранцев рисуется картина: в Латвии жизнь остановилась и всё раздают чуть ли не бесплатно. Те же россияне, имея наличными 200 000-300 000 евро, грезят о доме в дюнной зоне или квартире с панорамными видами на залив. Самый яркий пример такого подхода «м2» привел индивидуально практикующий маклер Андрей Козел: «Дом в 400 квадратных метров в Меллужи с участком земли в 4 000 квадратных метров и прямым выходом к морю предлагается за 2 млн евро. Этим летом был клиент из России, который пришел с 300 000 евро и сказал: «Беру!». Владелец на это только и ответил: «Спасибо! И до свидания!».
Кстати, если говорить о квартирах с видом на Рижский залив, то такие многоэтажные проекты вообще можно по пальцам перечесть. Традиционная застройка главного курорта Латвии — 3-4 этажа. Поэтому даже если многоквартирный дом располагается близко к дюнам,  шанс увидеть море имеют лишь жители верхних этажей. Остальным вид закрывают сосны. «Ограниченность предложения квартир с видом на море диктует на них цену. Поймите, этими объектами владеют далеко не бедные люди. Если нет каких-то форс-мажорных обстоятельств, сильно они не скидывают, — уверен Павел Моисеев. — Вот этим летом в юрмальском доме на улице Пиеюрас выставлялась квартира в 130 кв. м за 900 000 евро. Потенциальный покупатель согласен был заплатить не многим меньшие деньги, но владелец на это не пошел».
Без точек соприкосновения
 Считается, что нынешний рынок недвижимости Латвии — это рынок покупателя. Только в сегменте дорогого жилья не все столь однозначно. Каковы ценовые ориентиры в реальных сделках? Мнение большинства собеседников «м2» наиболее ярко выразила Евгения Маркова, чья компания уже десятилетие готовит обзоры рынка недвижимости: «По нашим данным, средняя цена сделок с квартирами в Старой Риге — 2 000 евро за кв. м, в Тихом центре и рядом с ним — 1 800 евро за кв. м, на окраинах центральной части Риги —
1 000-1 200 евро за кв. м. Это те цифры, на которые согласны покупатели. Отмечу: когда мы эти цифры поставили в нашу таблицу цен, которую ведем многие годы, оказалось, что они почти полностью соответствуют показателям 2004 года. Это год вступления Латвии в Европейский союз, после чего на волне ипотечной щедрости банков и необоснованных ожиданий лучшей жизни и начался ценовой взлет».
А вот представительница Immostate дала чуть более высокие ценовые ориентиры. Здесь нужно учитывать, что их компания действительно торгует одними из самых эксклюзивных вариантов жилой недвижимости в нашей стране. По словам Илзе Мазуренко, то, что раньше в Старой Риге и Тихом центре стоило по 5 000-7 000 евро за кв. м, сегодня уходит по 3 000-3 500 евро за кв. м. Хотя стартует торговля с тех же 4 500-5 000 евро за кв. м. В процессе сделки происходит уторговывание до указанного уровня.
Так почему же элитный сектор все еще имеет пусть и более низкую, однако остающуюся солидной цену? И почему большинство латвийских маклеров уверены, что дальнейшего массового обвала ждать не стоит? Частично ответ озвучивался. Элитные объекты приобретались не на последние копейки. Все-таки основная часть владельцев — состоятельные люди. Еще один важный момент связан с ипотечными обязательствами собственников. Нынешние цены ниже тех, что были начиная с 2005 года. А как покупали даже состоятельные бизнесмены? С привлечением кредита. Ведь тогда культивировалась мысль: зачем вкладывать собственные средства, если можно заемные. Так вот, если продавать квартиру сейчас, то получится себе в минус. И если люди способны тянуть ипотеку и дальше, они не желают опускать цену.
Другой момент — банки, даже если они отбирают дорогую квартиру у ипотечного должника, в большинстве своем также стараются придержать ее до лучших времен. Вариант получить за нее 50%, а то и всего 30% (если ориентироваться на рыночные цены) от выданной на квартиру или дом ипотеки,  их не устраивает. Безусловно, так называемые стрессовые продажи случаются. Тогда цена может быть очень и очень вкусной. Жаль, что такие предложения обычно расходятся по своим каналам и на открытый рынок попадают редко. Да и о массовости стрессовых продаж говорить не приходится.
По заверениям маклеров, даже в самой Латвии сейчас найдется много людей, которые с удовольствием приобрели бы себе квартиру в хорошем доме или виллу в топовых местах Риги и Юрмалы за 100 000-200 000 евро. Предложить им нечего. Рынок зашевелился бы, начни банки списывать убытки и продавать дешевле сумм залога. Но это маловероятно.
Важно и то, что любой ипотечный должник при продаже объекта должен спрашивать на это разрешение банка.  Поэтому цены на элитное жилье в последнее время стабилизировались. По данным Ober Haus, в июле и августе они остались практически неизменными. Складывается интересная ситуация: спрос и предложение почти не пересекаются. То есть продавцы, не испытывающие финансовых проблем, хотят больше, чем  готовы платить покупатели.
«Те россияне, которые в этом году приезжали к нам с целью прикупить недвижимость, часто  уезжали несколько разочарованными. Мол, не такой уж у вас и страшный кризис. И в то же время признавались, что в Латвии им все очень понравилось. А значит, есть шанс, что после того, как они свыкнутся с мыслью, что элитное латвийское жилье по-прежнему стоит денег, они вернутся», — высказала надежду на светлое будущее Евгения Маркова.
Автор: Роман Голубев

Читайте также  Не все дороги ведут в Прованс

Интернет-портал «Variati.lv»