Обзор рынка жилой недвижимости Абхазии. Май 2009 года

Купить или арендовать недвижимость за границей

Рынок земельных участков Абхазии снова становится интересным для девелоперов. Они готовы рассматривать республику в качестве региона для реализации своих проектов в перспективе 5-7 лет.

Предложение

Р. Абхазия располагает большими площадями свободных от застройки земельных угодий, многие из которых на сегодняшний день выставлены на продажу. Их площадь, как правило, мала и в среднем варьируется в пределах от 3 до 10 соток. В основном, данный сегмент представлен предложениями под строительство индивидуальных жилых домовладений (ИЖС), мини-отелей, предприятий розничной торговли, их собственниками выступают частные лица.

Наиболее существенные колебания в ценовой части ЗУ в период с 2007 г. и по сегодняшний день были зафиксированы во втором полугодии 2007 г. (после объявления г. Сочи столицей зимних Олимпийских Игр 2014 г.), в третьем квартале 2008 г. (после объявления Абхазии независимым, суверенным государством), с четвертого квартала 2008 г. и по сегодняшний день (в связи с наступлением мирового финансового кризиса).

Лидерами по ценам на земельные участки (ЗУ) Р. Абхазия на сегодняшний день являются г. Гагра (в июне 2009 г. цены варьировались от 320 000 руб. до 800 000 руб. за сотку), пгт Пицунда (от 250 000 руб. до 560 000 руб. за сотку) и г. Гудаута (от  210 000 руб. до 480 000 руб. за сотку). Данный факт обусловлен, преимущественно, их близостью к береговой линии и границе с РФ, известностью с советских времен, наиболее развитой сопутствующей инфраструктурой среди всех курортно-рекреационных районов Р. Абхазия.

Отметим, что вышеприведенная декларируемая стоимость ЗУ в разы превышает реальную (более чем на 20-30%), по которой заключается большинство сделок в Р. Абхазия. Во-первых, это обусловлено тем, что большая часть предложений выставлена инвесторами, которые изначально приобретали лоты с целью дальнейшей перепродажи по максимально высокой стоимости.

Во-вторых, стоимость многих ЗУ, которые не реализуются активно (с привлечением СМИ и агентств недвижимости) и расположены в менее привлекательных районах, существенно ниже и в среднем варьируется от 25 000 руб. до 75 000 руб. за сотку. В-третьих, выборка преимущественно включает ЗУ, площадь которых не превышает 20 соток, а, общеизвестно, что стоимость сотки обратно пропорциональна площади земельного лота, т.е. ЗУ данной площади являются более дорогими, чем земельные наделы больших площадей. В-четвертых, рынок крупных ЗУ не прозрачен, т.е. их реализация, как правило, осуществляется через знакомых, органы государственной власти, на «закрытых торгах». В-пятых, собственники ЗУ готовы предоставлять скидки, но в индивидуальном порядке. Другими словами, приведенный ценовый уровень в большей степени отражает заявленные цены, по которым  ЗУ предлагаются к покупке жителям РФ, желающим инвестировать свои сбережения.

Читайте также  ЛенСпецСМУ: Болгарская стройплощадка не хуже отечественной

Важной чертой рынка недвижимости Р. Абхазия является то, что ценообразование собственниками объектов осуществляется не на основании их объективных характеристик как в ряде других курортно-рекреационных зон (Болгария, Хорватия, Украина (Крым), Испания, РФ (Краснодарский край) и другие страны), а исключительно субъективных мотивов, что свидетельствует о неразвитости рынка недвижимости в рассматриваемом регионе.

Хотелось бы обратить внимание и на то, что стоимость домовладения в Р. Абхазия, как правило, рассчитывается исходя из площади ЗУ, на котором он расположен, а не площади самого объекта ИЖС. Данный факт сопряжен с тем, что большая часть индивидуальных домовладений, выставляемых на продажу в Р. Абхазия, представляет собой объекты ИЖС, состояние которых оценивается как ветхое и аварийное, т.е. требующее сноса или полной реконструкции. Цена самого же ЗУ варьируется не только от его площади, но и от ряда других параметров, ключевыми из которых являются его целевое назначение и местоположение (удаленность от береговой линии, административных центров, объектов социальной и коммерческой инфраструктуры и т.д.).

Спрос

Жилая недвижимость Р. Абхазия с точки зрения  покупателей становится все более выгодным вложением денежных средств вне зависимости от целей ее приобретения. Данный факт подтверждается ежегодным увеличением количества сделок, преимущественно с 2006-2007 гг., когда, по нашим оценкам, покупательская активность возросла более чем в 10 раз по сравнению с 2000-2005 гг. Основными толчками росту спроса послужили признание Р. Абхазия суверенным и независимым государством, проведение зимних Олимпийских Игр 2014 г. в г. Сочи (косвенное влияние) и начало формирования нормативно-правовой базы урегулирования земельных отношений в Р. Абхазия и регистрации прав на недвижимое имущество.

К числу основополагающих факторов, оказывающих влияние на привлекательность с точки зрения покупателей недвижимости в Р. Абхазия  относятся преимущественно низкие цены, отсутствие языкового барьера, лояльное отношение к РФ и ее жителям, благоприятные экология и природно-климатические условия.

Читайте также  Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии

Несмотря на положительные тенденции в части спроса на недвижимость в Р. Абхазия, существует весомый «барьер» в виде отсутствия законодательной базы, позволяющей прямую продажу недвижимости иностранным гражданам. В связи с этим около 80% обращений в строительные компании (СК) и агентства недвижимости (АН) в итоге не заканчиваются сделкой, а существенная доля потенциальных покупателей, планирующих приобретение недвижимости на побережье (РФ (Краснодарский край), Болгария, Хорватия, Украина (Крым), Испания и другие страны) вообще не рассматривает Р. Абхазия в качестве региона для вложения денежных средств.

Отметим, что если квартиры, как правило, приобретаются путем оформления права собственности на гражданина Р. Абхазия в связи с запретом прямой продажи недвижимости иностранным гражданам, то право собственности на ЗУ по большей части оформляется на юридическое лицо путем создания совместного предприятия, что является более надежным «ходом» с точки зрения потенциальных покупателей. Данный тренд обусловлен тем, что чем более высок бюджет покупки, тем более значим фактор риска для потенциальных покупателей недвижимости Р. Абхазия. Так, для сравнения, на сегодняшний день средний бюджет приобретения квартир в среднем  варьируется от 0,5 до 2,0 млн. руб., в то время как ЗУ/индивидуального домовладения — от 1,5 до 3,0 млн. руб.

В части местоположения ЗУ наиболее популярны такие курортно-рекреационные районы Р. Абхазия, как г. Гагра и г. Пицунда (более 70% обращений). Отметим, что в последнее время покупательская активность значительно возросла в г. Сухум и на территориях, близлежащих к аэропорту, расположенному в с. Бабушера Гульрипшского района в связи с осуществлением его реконструкции. В прочих районах количество заключаемых сделок на сегодняшний день менее значительно.

Тенденции и прогнозы

В настоящее время Р. Абхазия обладает большими площадями земельных угодий, которые в дальнейшей перспективе будут приобретены для реализации девелоперских проектов.

Читайте также  Дорогая Балтия: сравниваем недвижимость Таллина, Риги и Вильнюса

Экспертные мнения представителей девелоперского сообщества относительно перспектив развития Р. Абхазия показывают, в целом, позитивные изменения в отношении к Республике. Если 2-3 года назад тема инвестиционной привлекательности страны не поднималась вовсе, то сегодня большинство девелоперов и инвестиционных компаний готовы рассматривать Р. Абхазия в качестве потенциальной страны для инвестирования уже в среднесрочной перспективе (от 5 до 7 лет). Основным фактором инвестиционной привлекательности называются уникальные природно-климатические условия Абхазии. В качестве основных  рисков указываются такие, как политико-правовые и сложная криминогенная обстановка. Первая «волна» инвесторов будет состоять преимущественно из российских компаний. Приход в Р. Абхазия иностранных инвестиций из стран дальнего зарубежья возможен только после стабилизации политической ситуации и признания суверенитета Абхазии странами ЕС.

Таким образом, первый всплеск инвестиционной активности на рынке недвижимости можно ожидать через 5 лет, что приведет к существенному росту как спроса, так и цен ЗУ Р. Абхазия. В дальнейшем развитие будет происходить прогрессирующими темпами. Связано это, преимущественно, с тем, что данный период совпадает с проведением в Сочи Зимней Олимпиады 2014 г.

Выполнен консалтинговой компанией MACON Realty Group
www.macon-realty.ru